Como sabido, o loteamento é um das ferramentas principais de desenvolvimento imobiliário e urbano no Brasil. Isso porque está diretamente relacionado à consolidação de cidades e planejamento urbano, seja através da criação de novos bairros ou mesmo criação de centralidade em pontos estratégicos de um município.
Contudo, até que o empreendimento se torne realidade, existem muitas etapas que devem ser observadas. Ainda que haja alguns pilares que favorecem um lançamento de sucesso, só é possível colocá-los em prática quando estão em consonância com todos os trâmites legais. Confira nesse artigo exclusivo 5 dicas jurídicas para implantar seu loteamento sem percalços. Vem conosco!
Burocracia legal e questões imobiliárias
Antes do lançamento, um loteamento precisa obter todas as aprovação, conceber corretamente o produto, adequar à questões ambientais e socioeconômicas. E todos sabemos da morosidade e burocracia das leis brasileiras, que por vezes, pode atrasar os prazos estabelecidos pela corretora ou incorporadora. Contudo, é recomendável que as melhores práticas de compliance urbanístico estejam em ordem.Para estas dicas jurídicas, aplicaremos não somente a consideração da Lei Federal 6.766/1979 que trata do loteamento típico. Isso porque também iremos considerar modalidades semelhantes, que possuem outros nomes nas legislações de cada cidade. Por exemplo, o fracionamento, reloteamento, urbanização integrada e parcelamento em condomínio.
Dica 1: O loteamento começa na compreensão jurídica do imóvel
Segundo a Lei Federal 13.097/2015, as certidões negativas do proprietário do loteamento não são mais necessárias no momento da escritura. Ou seja, isso torna ainda mais importante a conferência da documentação e certidões de possíveis ônus do vendedor. Isso significa solicitar a certidão no cartório de imóveis local e a verificação do IPTU.
É imprescindível que o corretor ou incorporador investigue a fundo o imóvel para que não tenha uma surpresa tributária ou jurídica depois.
Outra questão importante é combinar o levantamento fundiário e imobiliário. Em outras palavras, não basta apenas conhecer a extensão do terreno, mas certificar-se sobre sua possibilidade de edificação.
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Dica 2: Formatação do seu loteamento no município e cartório
Quando um loteamento esbarra nas peculiaridades de cada legislação municipal, é o momento de conhecer as exigências locais. Ou seja, é possível que a legislação municipal e estadual, possam ter variações significativas quanto ao licenciamento. Nestes casos, de nada adianta o cumprimento legal em alto escala se ele não for aprovado de modo regional.
Portanto, é preciso que o loteador fique atento à formatação do seu loteamento pelo município onde está inserido. Em geral, um projeto seguro de loteamento envolve uma assessoria prévia de alinhamento das questões de aprovação com o Registro de Imóveis.
Dica 3: Acompanhe as aprovações jurídicas de perto
É muito comum um município não possuir todos os recursos técnicos para informações completas. Primeiramente, isso é recorrente quando se trata a questões gerais, mas pode ser agravado em questões específicas. Por isso, o loteador precisa de um corpo técnico que acompanhe todo o licenciamento. É importante que se questione os seguinte tópicos:
- Os pareceres e relatórios municipais estão completos e de fácil compreensão?
- Os parâmetros de aprovação são mais restritivos?
- Os órgãos envolvidos nos licenciamentos se manifestaram na forma da lei?
- Todos os estudos técnicos exigidos foram realizados adequadamente?
Atente-se que ser minucioso nessa fase, irá garantir mais eficiência e rapidez para a legalização do loteamento.
Dica 4: Parâmetros urbanísticos precisam de ferramentas corretas para alteração
Primeiramente, é primordial saber que as leis de zoneamento do plano diretor de uma cidade pode estar desatualizada. Ou seja, a linha de perímetro urbano pode não corresponder à realidade. Dessa forma, loteamentos que configurariam uma nova centralidade, podem acabar se tornando zona rural. Aliás, há regras atreladas a estudos técnicos que podem, inclusive, ser desconhecidas do poder público.
Por esse motivo, o ideal é que a equipe responsável pelo loteamento tenha assessoria específica para definir a melhor forma de alteração dos parâmetros urbanísticos. Por exemplo, conhecer sobre operação urbana consorciada, outorga onerosa por alteração de uso, dentre outras opções. Assim, é possível saber a melhor ferramenta a se usar para a legalização.
Dica 5: A importância do Termo de Compromisso
O Termo de Compromisso é a norma convencional que obriga as partes (loteador, município e adquirentes) a cumprirem o acordo. Em um campo vasto e com tantas possíveis lacunas como o direito urbano para loteamentos, ele se faz obrigatório.
Por isso, nele precisa constar: indicações de parâmetros específicos para o parcelamento do solo, delimitação das doações, responsabilidades, prazos, garantias e características do empreendimento. Além disso, é permitido que ele possua informações sobre a gestão da futura Associação de Moradores, cobrança de IPTU, dentre outros.
Sua finalidade é permanente, como por exemplo, quando da feitura do Regimento Interno, que dependerá diretamente da formação da associação.
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